L’accès à la propriété foncière demeure un projet central pour de nombreux ménages français. Investir dans la pierre est synonyme de sécurité pour la plupart des épargnants. Si l’acquisition de la résidence principale est bien souvent le prélude à la constitution d’un patrimoine immobilier, les candidats à l’investissement immobilier locatif sont de plus en plus nombreux. Pourtant concrétiser un achat immobilier n’est pas un acte anodin. Voici les différents postes de frais auxquels doivent s’attendre les futurs accédants à la propriété. Les avoir en tête permet d’éviter les mauvaises surprises.
Les frais de notaire, comment les évaluer?
Impossible d’échapper aux frais de notaire lorsque l’on fait une opération immobilière. Cette charge peut être estimée en amont, elle est fonction de la nature du projet immobilier (neuf ou ancien). Il s’agit d’un pourcentage du montant de l’acquisition. Qu’importe le notaire en charge de la rédaction de l’acte notarié, ces frais dépendent uniquement de l’investissement réalisé et de la situation géographique, où se situe le bien (les frais de notaire sont plus onéreux dans les grandes agglomérations françaises). Il faut savoir qu’en réalité ces frais ne rentrent pas intégralement dans le portefeuille de l’étude notariale. En effet, environ 80% représentent des frais de mutation qui rentrent dans les recettes de l’Etat sous forme de taxes.
Les frais de notaires imputables aux opérations immobilières dans le neuf sont moindres. S’agissant d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), les promoteurs immobiliers en charge de la construction proposent souvent une exonération totale. Si ce n’est pas le cas, ils s’élèvent au maximum à 4% de l’investissement immobilier réalisé. Cette évaluation est aussi valable pour la construction d’une maison individuelle (en passant par un constructeur ou bien un architecte).
A contrario, les frais de notaire sont en moyenne plus élevés lorsqu’il s’agit d’une acquisition dans l’ancien. Les frais de notaire représentent alors 8% de l’investissement en moyenne. Il faut donc compter le double, ce qui incite de plus en plus de primo-accédants à se focaliser sur projet dans le neuf. D’autant que l’achat dans le neuf donne plus facilement accès aux avantages du PTZ (Prêt à Taux Zéro).
Investissement immobilier et frais d’intermédiation
Lorsqu’on s’engage dans un projet d’achat immobilier, on a bien souvent besoin de faire appel aux services d’experts. Ces intermédiaires seront ainsi indispensables pour mener à bien le projet. Tout d’abord, le bien immobilier peut être vendu par une agence immobilière. De nos jours, rares sont les ventes immobilières de gré à gré. Ces frais se situent dans une fourchette de 3 à 10% du montant de l’investissement immobilier. Ils sont en général dégressifs en fonction du prix de vente.
De plus, la plupart des investisseurs immobiliers doivent solliciter un financement bancaire pour l’achat de bien immobilier. La mise en place d’un prêt immobilier engendre des frais annexes à l’opération. Ces frais bancaires sont de plusieurs ordres. En général il sont constitués des frais de dossier et frais de garantie (hypothèque ou commission aux organismes de caution). Désormais les organismes de financement prélèvent aussi des frais aux emprunteurs afin de rémunérer un organisme de vérification suite à une construction immobilière. La banque souhaite alors s’assurer de la conformité de la construction immobilière avec le projet initial.
Pour bénéficier de conditions d’emprunt les plus favorables possibles, il peut s’avérer utile de demander les prestations d’un courtier en crédits immobiliers. Grâce à ses partenariats bancaires, il a pour mission de trouver la meilleure solution de financement sur le marché du crédit immobilier. Il est alors rémunéré par les frais de courtage. Ces derniers dépendent du prix de l’investissement immobilier. Ils peuvent faire l’objet d’une négociation commerciale.
Achat dans l’ancien, attention aux charges des travaux
Pour ceux qui se tournent vers un investissement immobilier dans l’ancien, il convient de prévoir un budget travaux. Pour cela, rien de mieux que de faire appel à des professionnels du bâtiment pour établir des devis chiffrés avant la signature du compromis de vente. Parfois le vendeur informera l’acheteur en toute transparence. Il sera donc à même de prévoir le montant des travaux à réaliser. Cependant acheter dans l’ancien c’est prendre le risque de faire face à des dépenses de restauration non prévues. Si certains biens immobiliers ne semblent pas avoir besoin d’engager des frais d’amélioration, il est malgré tout préférable de provisionner un budget réservé à la « remise aux goûts » ds nouveaux propriétaires.
Investir dans l’immobilier n’est donc pas un projet à prendre à la légère. La pierre est un placement peu volatil, donc peu risqué. Néanmoins, l’investissement financier à consacrer est lourd. D’une part, parce-que pour chaque poste de frais, nous parlons de milliers d’euros. D’autre part, les frais annexes sont nombreux. Il faut les lister et les évaluer avant de s’engager dans la signature d’un compromis d’achat. Afin d’éviter une problématique de trésorerie, le rachat de prêts peut être la solution appropriée en amont d’un projet immobilier.