Les notions de base du courtage en crédit immobilier

Pour tenter de faire un compte rendu le plus fidèlement possible et de façon analytique, nous présenterons tout d’abord la notion de prêt dans son semble, et dans un second paragraphe l’entretien client appliqué lors des rendez-vous physiques avec le courtier en crédit immobilier.

Le crédit immobilier : généralités

Lorsque le souhait est d’acheter une maison ou un appartement survient, dans le but d’en faire sa résidence principale ou secondaire, ou peut être de le louer pour en tirer des revenus à travers du locatif… Le prix d’achat du bien immobilier doit inclure les frais perçus par l’agence immobilier chargée de la vente du bien. Le courtier en crédit immobilier vous explique que :

La composition d’un crédit immobilier est la suivante :

  • le prix d’achat du bien immobilier (incluant les frais d’agence)
  • les frais de notaire
  • les garanties du prêt

Tous les individus ne sont pas dans la capacité de réaliser l’acquisition d’un bien immobilier à partir de la liquidité qu’ils ont déjà à disposition dans leurs comptes épargnes en banque. Dans la majorité des cas, les futurs acquéreurs ont recours au prêt immobilier pour venir à bout de leur désire de devenir propriétaire en obtenant leur prêt immobilier en faisant appel aux services d’un courtier en crédit immobilier.

Les frais de notaire sont payés par l’acheteur lors de l’acquisition du bien immobilier et comprennent :

  • le coût des pièces administratives (quelques centaines d’euros)
  • la rémunération du notaire (environ 1% du prix de vente)
  • les impôts et les taxes

Dans tous les cas, il faut faire deux distinctions pour le montant des frais de notaire. Celle des logement achetés dans le neuf et ceux dont l’acquisition est dans l’ancien.

Les garanties que peut demander le prêteur lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Les garanties servent à garantir le bon remboursement du dit crédit immobilier en cours d’amortissement dans le cas où l’emprunteur ne rembourserait pas le prêt comme convenu lors de la souscription. En France lors de l’achat de’un bien immobilier, les établissement bancaires prêteurs et organismes financiers spécialisés qui financent les acquisitions aux particuliers peuvent demander des garanties de divers catégories.

Les garanties lors du financement d’un emprunt immobilier sont obligatoires, et de deux types :

Image d'une maison luxueuse obtenue grâce à une opération de crédit immobilier.

Prêt immobilier : la notion d’endettement

La capacité d’endettement est une notion fondamentale dans le domaine du crédit. En effet, passé un certain seuil, le courtier en crédit immobilier ne eut plus rien faire pour un particulier ne peut plus souscrire de prêt, car ses charges étant beaucoup trop importantes face à ses revenus. En France métropolitaine, la norme du taux d’endettement après opération est de 33% environ assurances incluses.

Effectivement, au-delà de ce seuil de pourcentage, les banques  et les établissements de crédits, ou encore le courtier en crédit immobilier se résignent à accorder un prêt immobilier à un ou plusieurs particulier(s). Cependant, certaines banques acceptent d’aller jusqu’à 36% et accordent une vive importance à ce qui reste au client pour vivre après le paiement des mensualités de tous les encours de crédits en cours d’amortissement, afin de subvenir à ses besoins personnels. C’est ce qu’on appel la norme du reste à vivre ou du résiduel.

N.B: A l’inverse de la restructuration financière, les organismes prêteurs acceptent de refinancer les clients jusqu’à des taux d’endettement pouvant atteindre 50% avec assurances après opération de regroupement de crédits. Un taux d’endettement plus élevé est éligible, cependant, cela entraîne un risque beaucoup plus élevé pour l’établissement prêteur, c’est pour cela que ce risque est compensé par des taux d’intérêt plus élevés.

Pour le calcul du taux d’endettement est pris en compte les revenus du/demandeur(s). Est considéré comme étant ds revenus les salaires issus d’un contrat à durée indéterminée (CDI). Certains établissements bancaires prennent en compte dans le calcul de l’endettement le contrat à durée déterminée comme revenu pérenne lorsqu’il s’agit du co-emprunteur et à condition que l’emprunteur principal est un CDI.

Aussi les intérimaires à condition de présenter 3 années d’intérim d’ancienneté minimum. Les intermittents du spectacle sont aussi retenu comme revenu mais sous conditions. Aussi sont retenus les revenus fonciers issues d’encaissements des loyers. Les aides de la Caisse d’Allocation Familial sont considérées comme des revenus sous conditions périodiques, etc.

Les charges ne sont autres que la mensualité du futur prêt immobilier, ajoutée aux éventuelles autres mensualités existantes préalablement au nouveau crédit immobilier, cela peut s’agir de prêt à la consommation ou crédit auto, mais aussi de pension alimentaire versée, etc).

Image d'une femme et d'un homme se serrant la main. Cette image illustre un entretien entre un courtier et une cliente.

Entretien clients avec un courtier en crédit immobilier

L’entretien client avec le courtier en crédit immobilier est l’étape la plus importante de la constitution d’un dossier de prêt immobilier. C’est au cours de cette phase du processus que le courtier en prêt immobilier retient l’attention de son client et gagne sa confiance pour la suite du projet. En pratique l’entretien du/des client(s) se fait le plus fréquemment dans les bureaux de l’agence de l’intermédiaire en opérations de crédits. Mais il peut également arriver que le courtier soit amené à se déplacer au domicile des ses clients pour les rencontrer.

L’entretien client avec le courtier est toute une démarche à adopter de la part du courtier afin d’aboutir à une collecte complète d’informations relatives au(x) client(s). Des informations très importantes pour la suite du dossier du/des emprunter(s) car elles vont permettre à l’intermédiaire en opération de prêt immobilier de déterminer avec précision le plan de financement le plus adapté au projet immobilier du/des souscripteur(s), et cela sans erreurs.

L’entretien client direct ou au téléphone débute toujours par le rôle que joue le courtier dans la démarche d’une demande de financement immobilier. La force du courtier est qu’il ne prend aucun frais de dossier pour la constitution d’un plan de financement tant que ce dernier n’est pas obtenu un avis favorable de financement auprès d’un établissement bancaire.

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