L’investissement dans la pierre demeure une valeur sûre pour beaucoup de français. Pour ceux qui en ont les capacités financières, un capital à investir ou une capacité d’endettement suffisante, se lancent souvent avec joie dans ce type de projet.
En effet, à la suite des crises économiques et financières successives, les investisseurs préfèrent placer leur argent dans l‘immobilier locatif pour ne pas subir la volatilité des supports financiers. D’autant qu’au vu des doutes concernant le financement des retraites futures, l’investissement locatif est idéal pour préparer sa propre retraite par capitalisation.
L’investissement locatif a le mérite d’offrir des bénéfices non négligeables aux épargnants qui acceptent une faible disponibilité de leur capitaux:
- Un complément de revenu mensuel lié aux revenus fonciers
- Un placement avec une valeur intrinsèque, et un risque moindre de perdre en capital
- Des avantages fiscaux (déductibilité des charges associées)
- Une couverture d’investissement en cas d’aléas de la vie (dans le cadre d’un financement par emprunt)
Mais on ne peut pas profiter intégralement de ces atouts sans se prémunir des dangers qui pèsent sur cette classe d’investissements. Il convient donc de respecter quelques règles de précaution afin d’évincer les problématiques à l’avenir.
Sélectionner le financement approprié
L’achat d’un bien locatif peut se faire par le biais d’un crédit immobilier ou bien en utilisant partiellement ou totalement des fonds propres. Le recours au financement bancaire est une opportunité décisive pour l’investisseur.
Effectivement, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des revenus générés par le bail du bien. C’est donc une possibilité pour défiscaliser sans rentrer dans le cadre des lois de défiscalisation souvent contraignantes et limitées dans la durée.
De plus, le financement par emprunt permet de sécuriser le projet de développement du patrimoine familial. Ainsi, en cas de décès ou d’invalidité de l’un des emprunteurs, le passif est remboursé par l’établissement d’assurance (en tenant compte de la quotité d’assurance). Par conséquent, les éventuels héritiers n’ont plus de dette, ils reçoivent un bien immobilier sur lequel n’est plus indexé de crédit.
Le choix du bon profil de locataire
Cette décision est primordiale puisque de cela dépend la viabilité de votre investissement.
Avant de penser aux critères de choix de la personne qui logera dans vos murs, il est indispensable d’opter pour une zone géographique à potentiel. Investir en rase campagne ou dans une région économiquement peu dynamique est à éviter. Mieux vaut privilégier les centres-ville ou zones de résidence.
Pour définir quel est le locataire idéal, il faut déterminer le montant minimum des revenus de ce dernier. Pour bien faire, le loyer ne doit pas représenter plus d’un tiers des ressources du foyer. Pour les ménages avec enfants à charge, il est nécessaire de s’assurer que le montant des allocations familiales perçues ne baissera pas au cours du bail (soit trois ans).
Pour vérifier ce critère, vous êtes en droit de demander les justificatifs de revenus nécessaires avant de prendre votre décision. Les trois derniers avis d’imposition du ménage et les derniers bulletins de salaire (décembre) permettent de s’assurer que les revenus sont stables et pérennes.
Il est conseillé de solliciter la preuve que le locataire dispose bien d’un Contrat de travail à Durée Indéterminée (C.D.I). L’ancienneté professionnelle dans l’entreprise est aussi un gage de solvabilité à prendre en considération.
L’emploi d’un organisme de gestion locative: le coût de la tranquillité
Le propriétaire du bien immobilier peut confier la gestion de la location à un établissement spécialisé. L’objectif de cette délégation est de garantir une plus grande sérénité aux investisseurs. Cette option est notamment intéressante lorsque ces derniers sont en activité.
Effectivement, la gestion locative requiert du temps quand c’est fait en direct. D’autant que la mise en place d’un intermédiaire permet de cadrer la relation et ainsi éviter les impayés et les conflits qu’ils engendrent.
Encore une fois, il faut garder à l’esprit que les frais liés à ce service sont déductibles des revenus fonciers.
En bref, la planification d’un investissement locatif ne doit pas être pris à la légère. C’est une occasion pertinente pour optimiser son épargne à condition d’être vigilant sur les éléments fondamentaux.