Deux ans : c’est le temps qu’aura duré cette bulle aux taux de crédit immobilier historiquement bas. Amorcée dès décembre 2019, leur hausse s’est accentuée en mai dernier avec la crise du Covid-19. Couplée à des taux d’usure bas et au durcissement des conditions d’accès au crédit, cette remontée s’est logiquement accompagnée d’une augmentation des refus de prêts. Bonne nouvelle cependant : au 1er juillet 2020, les taux d’usure ont été revus à la hausse. Espérons que cette mesure rouvrira la porte à certains ménages exclus du marché.
Les taux de crédit remontent, mais restent attractifs
Après deux années marquées par des taux de crédit régulièrement maintenus sous le taux d’inflation, les taux entament leur remontée. Cette tendance, légèrement amorcée dès décembre 2019, s’est renforcée avec la crise du Covid-19. Face à la montée des risques et à l’incertitude quant à l’évolution de l’économie et du marché du travail, les taux de base ont enregistré une hausse de plusieurs points en mai dernier. Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils se sont en moyenne établis à 1,25% (hors assurance et coûts de sûreté) en mai contre 1,17% en avril et 1,12% en novembre 2019. En juillet, les taux d’emprunt immobilier devraient encore légèrement augmenter. Et ce sont les emprunteurs présentant les moins bons profils (faible niveau de revenus, faible voire absence d’apport personnel, crédit de longue durée) qui enregistrent les plus fortes hausses. En ligne de mire notamment : les séniors, certaines professions à risque et les primo-accédants.
Le taux d’usure et l’effet ciseau
Cette hausse des taux ne poserait pas tant problème si elle n’était couplée à un autre phénomène : un taux d’usure bas. Pour rappel, le taux d’usure désigne le taux auquel les établissements de crédit ne peuvent accorder de prêt. Outre le taux d’emprunt (ou taux nominatif), ce taux d’usure s’applique au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui englobe également les frais de dossier, les frais dus à des intermédiaires (courtier par exemple), les coûts d’assurance et garanties obligatoires, les frais d’ouverture et de tenue de compte, le coût de l’évaluation du bien immobilier. Ce taux plafond fixé chaque trimestre par la Banque de France a pour objectif de protéger les emprunteurs d’un trop fort endettement. Revers de la médaille : il les prive parfois de toute possibilité de prêt immobilier. Si le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure, le crédit est en effet refusé. Une situation de plus en plus fréquente ces dernières semaines comme en attestent les chiffres : la part des dossiers refusés est à fin juin de 9,8 % contre 6,6 % à fin mai, et 5,4 % en 2019 à la même période. C’est « l’effet ciseau » : sous le double effet de la hausse des taux de crédit et un faible taux d’usure, l’écart entre les deux s’est réduit, laissant peu de marge pour les frais, assurances et frais de courtage notamment.
Des conditions d’octroi de plus en plus strictes
Les conditions d’accès au crédit immobilier, déjà durcies suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et de la Banque de France de décembre 2019, sont aussi de plus en plus strictes. Dans un contexte économique post-Covid incertain et un manque de visibilité sur les risques de licenciements, les banques se font très sélectives. De plus en plus de dossiers, dont le profil de risque est jugé plus élevé, se voient ainsi refusés leur demande de crédit immobilier. Les dossiers sans apports, ceux dépassant le seuil des 33% d’endettement ou encore les crédits d’une durée de plus de 25 ans sont particulièrement visés. Crise du Covid oblige, le type de profession et de contrat ainsi que la stabilité des revenus sont des facteurs qui viennent s’ajouter à ces critères de sélection de plus en plus sévères.
Une éclairci : la hausse du taux d’usure
Bonne nouvelle cependant : alertée par les professionnels de l’immobilier, la Banque de France a revu les taux d’usure à la hausse au 1er juillet 2020. Un autre levier, d’ordre structurel, serait de modifier le mode de calcul de ce taux d’usure afin d’augmenter l’écart entre les taux moyens et le taux plafond, et ainsi réintégrer des ménages exclus. C’est précisément l’une des demandes de l’Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédits). Espérons qu’elle soit entendue.